“带押过户”的操作流程

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“带押过户”最近很多人问怎么操作,建行工行也对外宣传已经有操作成功的案例了;

先说一说;什么是“带押过户”,就是卖方在产权过户前不用将原银行贷款提前结清,由买方在银行贷款审批通过后至相关部门过户产权,待产权过户到新产权人名下由银行用新的贷款还掉原贷款。

在这里小编和大家互动一下实际的操作问题;

一、目前福州只有中行建行、工行、平安这四个行可以办理“带押过户”的业务,操作的前提是“还”“贷”要在同个行,没错跨行是操作不了的,也是卖方的贷款银行是那个行,买方的房屋贷款也必需在那个行;

二、卖方如有诉讼是无法办理“带押过户”的,若卖方的征信比较差是可以办理,诉讼银行是有风险的,征信差倒没事,因为过户成功后买方的钱是在银行账上,所以没风险。

三、“带押过户”过程中会不会存在司法冻结,会的。因卖方的原因是存在这个风险的,银行不怕吗?不怕,因为银行还是第一债权人,买方也只是贷款审批通过,没有过户成功也不可能支付房款。如果发生冻结买卖双方只能协商取消交易或是上法院了。

四、买方的贷款金额不够覆盖卖方的贷款怎么处理,什么个意思,举例;房屋的成交价格是300万,卖方的提前还贷金额是200万,但买方的贷款金额是100万,从交易价格来讲是够覆盖的,但目前几个银行的政策是不一样的,具体还要以银行落实为主;

讲解一下建行的实操流程;

新产权人(买方)至建行申请贷款—-贷款审批通过后三方至相关部门办理过户手续(这里的三方为;原产权人(卖方)、新产权人(买方)、银行方(办单经办))—-将新产权人抵押登记至产权名下,原产权人不作撤销(简单理解就是一本产权买卖双方都登记在里面)—–过户成功后建行会通过建行的“房易安”将原产权人的贷款扣除,剩余房款划转给原产权人—-银行至相关部门注销原产权人的他项;全部的交易完成。

目前银行都在推行“带押过户”所以办理过程都是绿色通道,各行没有具体的流程标准;要办理还是要提前咨询好具体的银行才行。

总结一下,“带押过户”肯定能省下不少费用,但目前参与的银行不多,不能跨行,细节与流程没有;所以还是要实践一段时间才会慢慢完善,小编相信这是一个趋势,最终会有一个更加完善的机制,比如;国有担保公司介入担保、交易所与银行之间的机制、法院与交易所之间的机制等;

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