等额本息还款、等额本金还款,到底选哪个

原创大猫哥哥大猫庄园2022-09-0512:46发表于河南收录于合集#等额本金1个#等额本息1个经常看到大家对这两个房贷还款方式有认识误区,就闲不住简单说两句。利息,是对资金占用的一种费用,利息多少仅仅取决于以下3点:1、占用本金的时间2、约定的利率3、占用本金的多少1、方式1:等额本金等额本金是什么意思呢,就是每期偿还的借款本金是一样

原创 大猫哥哥 大猫庄园 2022-09-05 12:46 发表于河南

收录于合集

#等额本金1个

#等额本息1个

经常看到大家对这两个房贷还款方式有认识误区,就闲不住简单说两句。

利息,是对资金占用的一种费用,利息多少仅仅取决于以下3点:

1、占用本金的时间

2、约定的利率

3、占用本金的多少

1、方式1:等额本金

等额本金是什么意思呢,就是每期偿还的借款本金是一样的,比如120万,分120期偿还,约定年利率12%,每月就是1%(简单起见,不考虑复利、单利区别,这点钱差的不多),每期偿还本金10000,偿还本金的时候同时偿还当期的利息,当期的利息是多少?比如第1期的利息,就是本金120万*1%=12000,加上本金,第一期偿还22000元,第二期,还是偿还本金10000元,第二期占用的本金就少了,为120万-1万=119万,则第二期利息为1.19万,第二期偿还总额为10000+11900=21900,以此类推。

2、方式2:等额本息

就是每期偿还的金额是一样的,因为这个偿还方式的算法比较复杂,一般都是借助于计算机等计算,手算过程太复杂。这里就不提了。

大概意思就是,因为每期偿还的本息总额都是一样的,鉴于前期占用贷款本金大,那么前期每期偿还的款项里,利息必然会很多,比如上边同样的条件下:

等额本息还款、等额本金还款,到底选哪个

每期偿还金额17216元,其中第1期偿还本金5216元,偿还利息为12000,看见没,第一期的利息,等方式1和方式2的利息是一样的,为啥呢,因为第一期,占用的

1、贷款本金、

2、占用时间、

3、利率

都是一样的,这三个一样,自然利息也一样。但是第二期就不一样了,因为方式2方式下,第一期偿还的本金少,只有5216元,而方式1中的第一期偿还本金的金额却是10000元,故第二期还款中,因为方式2占用的本金就多(10000-5216)=4784元,利息自然也就多了,比如第二期,方式1偿还利息11900,第二期的利息就是11947,就多了4784*1%=47元。

随着往后推移,第三期的方式2的利息还会比方式1下的第3期利息差额增加,直到期中,比如此例中大概是第67期的时候,方式2的偿还的本金开始大于方式1下的偿还本金,这样方式2下的利息与方式1下每期的利息的差额逐渐降低。

3、两种方式对比

本例中,方式1下偿还借款总额1,926,000元,如下图:

等额本息还款、等额本金还款,到底选哪个

方式2下偿还总额2,065,981元,如下图:

等额本息还款、等额本金还款,到底选哪个

此例中,方式2比方式1多偿还2065981-1926000=139981元。

通过上边的分析,就大概知道了,为啥方式2下总额多付了139981元,因为方式2下,占用的贷款本金时间比方式1下长,所以说,这两种方式下偿还房贷,并不是说哪个一定好,哪个一定是坑。很多人总说方式2这种方式是坑人的,这个也得综合自身情况来看。

还是谈那3点:

1、贷款本金、

2、占用时间、

3、利率(这一点,是可以确定的,越低越好,上边1、2点不一定了)

4、学会用机会成本思考问题

经济学上有个东西叫机会成本,比如这里,你要提前偿还贷款,如果你能有能力,把投资收益率做到15%年化,那么你偿还贷款这笔钱的机会成本就是15%,也就是说你从银行贷款120万,给银行12%,自己用这笔钱整到15%,相当于自己就赚了3%。如果是这样的话,是不是贷款越多,时间越长,当然利率嘛,越低个人赚的越多。

然而实际生活中,很少有人能把收益率做这么高的,一般存定期也就3-4点吧,以前可能有理财做到5%,这么来说的话,个人的机会成本就是4%吧按照,4%远远低于12%,也就是说,你把这个钱偿还贷款,机会成本就是小于偿还贷款所取得的收益,当然是要提前偿还贷款,也就是说贷款的本金越少越好、期限越短越好,这么的话,就是选择方式1是合理的。

当然,还要考虑个人的经济情况,个人有没有这么多充足的现金流呢?如果没有那就只能按照方式2了,这个方式下的偿还金额,前期的压力比方式1下的压力小得多,占用贷款本金的时间自然也就延长了,利息就多了。

实际生活中,有个公积金贷款,这是个好玩意,首套房利率只有3.25%,这就有了套利空间了,也就是如果能跟银行聊聊,找到一个4点左右甚至更高的定期存款,或者保本理财(理财有坑需谨慎),那么就果断贷款越多越好,时间越长越好,贷出来,如果有更好的投资标的就更好,没有的话就去存定期,稳定的套利。

大概就是这么个意思,选择哪种方式还款,是需要因人而异的,但是有一条是肯定的。就是两种方式下,贷款的价格,也就是利率是一样的。不同的利率环境下,就要选择不同的方案(如果可选的情况下),貌似前段时间,的房贷利率超级高,鹤壁这里6.45%了手首套房,然后银行咬死只有一种方式,这么高的利率,银行肯定不傻,就是等额本息,就是让你在这么高的利率下,多占用资金,多生利息。

大概就是这么个意思吧!

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